作者：韩刚

在政府调控房地产价格的背景下，开发商钻破脑袋变相提高房屋售价的手段亦是层出不穷，例如精装交付、绑定车位等手段运用的是纯火炉青。那么开发商在《商品房销售合同》中约定的毛坯价和精装价如何理解，装修费的约定是属于房屋总价款还是单独装修费？我们一起来围观广东省惠州市中级人民法院（2020）粤13民终6595号对该问题的处理意见：

一、购房者（原告）诉求：

1.返还装修费137485元。

2.开发商（被告）以提供假货方太橱柜和TOTO卫浴产品欺诈行为按照原告购买同类产品的三倍增加赔偿55728元。

二、法院查明的基本事实：

1.关于房屋价格约定：房屋总价款为879066元，该合同附件四第（二）条约定：出卖人实际交付的商品房为精装修房，买受人按精装修房的价格支付房款，精装修房的单价为每平方米人民币15444.81元，即本合同项下商品房总成交金额为人民币1154036元，其中毛坯房成交金额为人民币879066元，装修金额为人民币274970元。

2.关于交付标准约定：该合同附件六是约定：“双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：白兔瓷砖、立邦涂料、铝单板幕墙；2、起居室：（1）内墙：乳胶漆；（2）顶棚：局部吊顶、乳胶漆；（3）室内地面：地板砖；3、厨房：（1）地面：地砖；（2）墙面：抛光砖；（3）顶棚：高档铝扣板；（4）厨具：橱柜、方太炉灶、抽油烟机、消毒碗柜；4、卫生间：（1）地面：防滑地砖、大理石；（2）墙面：抛光砖；（3）顶棚：吊顶；（4）卫生器具：艾仕宝洁柜、亿合玻璃淋浴间、品牌马桶及水龙头；5、阳台：景观阳台：不锈钢玻璃栏杆、防滑地砖；生活阳台：不锈钢玻璃栏杆。”该合同附件十一补充协议第二条约定：“出卖人所做的售楼广告、售楼书、样板房及陈列的展示品等广告不作为合同要约和本合同的组成部分，只作为要约邀请以供参考。”

4.关于履行情况：原告向被告支付了首期购房款，并通过银行按揭方式支付剩余购房款。被告向原告开具了购房发票，购房发票显示的金额为1154036元。

5.关于备案价格：被告陈出售的商品房属于精装房，由于房产管理部门的销售网络系统只能录入毛坯价，经有关部门协商需在毛坯价的基础上增加装修价，为此双方在合同附件四中单独约定总价款，购房者均是按该总价款支付购房款，或者按总价款申请银行按揭，开具购房款发票，双方没有就房屋装修单独约定费用，并陈述其目前仍是采取这种方式销售房产。并通过公证方式提交了与其他业主签订商品房买卖合同以及房产局备案相关资料。

原告认为其合同附件四约定的装修款是属于单独装修费，不属于购房款。在本案审理过程中，原告认为涉案房产的装修价值不符合约定，为此向本院提出了装修工程造价鉴定的申请。惠州市正扬价格事务所有限公司于2020年2月20日出具了一份（2019）正扬诉评字061号《价格评估结论书》，评估结论为114361.66元。

6.关于被告宣传情况: 原告提供了被告微信公众号关于“宝晟公馆”的房屋销售推广宣传的截图信息和相关图片视频资料，认为被告没有按宣传推广的内容提供方太橱柜和TOTO卫浴产品，为此以欺诈为由要求被告予以三倍赔偿。

二、法院判决结果与理由：精装房的装修费是可以作为总房价来认定和处理，驳回购房者全部诉讼请求！

1.装修费性质问题：

（1）购房者明知装修费属于购房款。涉案商品房为精装修房，交付的条件之一是涉案房屋达到合同约定的装修交付条件，由此可见，双方是针对含装饰装修部分在内的商品房整体展开交易，涉案房屋的装修价值需要综合考虑设计成本、营销费用、税务成本等因素，不应仅以评估的装修工程造价来认定，而应体现在总房价款中。（该处为二审法院理由）

从精装房的性质上来看，精装房的装修费是可以作为总房价来认定和处理的。根据双方当事人履行合同情况和意思表示的认知来看，原告签订商品房买卖合同后，其实际支付的购房款并没有单独列出装修费，而是把装修费纳入总购房款支付的，并把装修费纳入总房款申请银行按揭贷款，其没有单独支付装修费，也没有单独就装修费申请银行贷款，且购房发票也是按总房款开具的，没有单独列明装修费，这充分表明原告履行合同的认知中是把该装修费是作为购房款看待和处理的。

（2）开发商做法合理： 至于涉案合同及附件中将毛坯价格和装修价格分开列明，是为了响应政府部门对房地产市场的调控政策，对毛坯价格在售房网络系统中进行备案所需。（该处为二审法院认为部分）

（3）双方装修标准条款没有单独约定装修费用： 双方在合同附件六中关于装修标准中也没有单独就装修费用进行约定和确认。因此，综合双方履行合同的特点、行为认知、交易特点等，并结合双方提交的证据材料，应认定合同附件四所列明的装修费数额实际为房屋总价款的一部分，并不是双方单独就涉案房屋的装修达成的合意所约定的装修费，不能以此装修费数额认定双方房屋实际的装修价值，应把其纳入双方交易总房价的范畴来看待。

原告在本案中就房屋的装修造价提出鉴定，以此鉴定造价与合同附件四所约定的装修费进行比对，并提出鉴定造价与合同附件四所约定的装修费进行差额补偿，理由不充分。

2.关于三倍赔偿问题：

根据涉案合同附件十一补充协议第二条的约定：“出卖人所做的售楼广告、售楼书、样板房及陈列的展示品等广告不作为合同要约和本合同的组成部分，只作为要约邀请以供参考”，且涉案合同中对于装修使用的产品、规格、品牌等均有明确具体的约定，故开发商所作的广告宣传应视为要约邀请，其不属于合同的组成部分，开发商并未欺诈。

四、写在最后：

从近期的商品房案例检索来看，无论房屋质量还是交付问题还是今日的房屋装修问题，我们都可以看出“合同约定”至关重要！！！法院审查购房者与开发商纠纷最重要的的依据还是购房合同，如果合同中对某些问题已经明确约定，不管开发商是是不是在售房时宣传的天花乱坠，只要一句话“依合同为准”，当初的宣传、样本间对开发商基本毫无约束作用！

精装房成精装坑，在精装房交付的商品房买卖合同中，购房者往往主张装修标准低于合同约定标准，要求“退差价”，在广州生惠州市中级人民法院审理的该群体性案件中（可检索到涉及该开发商的案件共计达30件左右，）法院在裁判时必然会谨慎考虑，甚至可能会通过审判委员会讨论，因此不支持购房者诉求的原因和结果也必然是法院精心考虑的结果，因此该案还是具有一定的借鉴意义。